3g. Grondbeleid

De grondexploitatie Meerhoven (t/m 2030) had een looptijd langer dan 10 jaar. Met ingang van het begrotingsjaar 2021 is de looptijd van deze grondexploitatie 10 jaar en wijkt deze niet meer af van de maximale looptijd. De verplichting om hierover verantwoording af te leggen vervalt daarmee.

In onderstaande tabel staan de verwachte resultaten van de grondexploitaties en private ontwikkelingen. Deze zijn gebaseerd op de herijking voor de jaarrekening 2019 (MPG 2020) en de halfjaarlijkse actualisatie die hierop volgde.

Uit de halfjaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties en private ontwikkelingen zijn geen grote wijzigingen naar voren gekomen. Het verschil tussen jaarrekening 2019 en begroting 2021 ontstaat door het vaststellen van een aantal nieuwe grondexploitaties in de periode tussen MPG 2020 en 1 juli 2020: Jan Heijnslaan, Vlokhovenseweg, Mainelaan, Vitruviusweg en Collaertpad. Dit heeft een positief effect op het verwachte resultaat van de totale portefeuille.

Het BBV schrijft voor dat grondexploitaties en private ontwikkelingen apart worden verwerkt. In beginsel zijn private ontwikkelingen saldoneutraal, omdat alle kosten voor de gemeente die samenhangen met de ontwikkeling  worden verhaald op de grondeigenaar/initiatiefnemer. Uitsluitend grondverkopen van gemeente aan een private partij leiden hier tot een resultaat.

Grondexploitaties
De omvang van de winstneming in 2021 is moeilijk te voorspellen. Deze is sterk afhankelijk van de winstneming in 2020, de ontwikkeling van het verwachte resultaat van grondexploitaties en de realisatie van kosten en opbrengsten in 2021. Daar komt bij dat als het verwachte resultaat van een grondexploitatie daalt, de kans bestaat dat eerder genomen winst moet worden teruggestort. Zie hiervoor ook de toelichting onder het kopje coronacrisis. Dit zorgt ervoor dat winstneming risicovol is. Daarom is ervoor gekozen de winstneming uit grondexploitaties niet te begroten.

Private ontwikkelingen
Naast het afsluiten van enkele private ontwikkelingen met een verwacht positief resultaat verwachten we ook twee projecten (Zwaanstraat -Strijp R en Van Wassenhovenstraat - Augustinianum) met een negatief resultaat af te sluiten. Hierdoor bedraagt het verwacht resultaat uit private ontwikkelingen in 2021 circa € 0,5 miljoen negatief. Voor het verwacht negatief resultaat zijn verliesvoorzieningen van totaal circa € 0,5 miljoen getroffen.

Naast projecten met een verwacht positief resultaat zijn er ook projecten met een verwacht negatief resultaat. Ter dekking van dit verwacht negatief resultaat is een voorziening gevormd.

Grondexploitaties
In 2021 verwachten we de grondexploitaties NRE-terrein, Emmasingelcomplex en Karregat af te sluiten met een totaal negatief resultaat van circa € 2,1 miljoen. De hiervoor getroffen voorziening zal dan ook vrijvallen ter dekking van dit negatief resultaat.

Private ontwikkelingen
In 2021 verwachten we de private ontwikkelingen Zwaanstraat – Strijp R en Van Wassenhovenstraat – Augustinianum af te sluiten met een totaal negatief resultaat van circa € 0,5 miljoen. De hiervoor getroffen voorziening zal dan ook vrijvallen ter dekking van dit negatief resultaat.

De cijfers voor de begroting 2020 zijn gebaseerd op het MPG 2020 en de jaarrekening 2019. Hierin is nog geen rekening gehouden met eventuele effecten van de coronacrisis op de portefeuille grondexploitaties en private ontwikkelingen. Bij het opstellen van het MPG 2020 was er nog geen sprake van de coronacrisis en in de jaarrekening 2019 is dit benoemd als een gebeurtenis na balansdatum.

De effecten van de coronacrisis zijn bij het schrijven van deze begroting nog niet te voorspellen. Er zijn namelijk grote onzekerheden en nog nauwelijks harde cijfers. Wel heeft Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling recent een update van hun Outlook Grondexploitaties uitgebracht. Wij gebruiken deze gegevens om een inschatting te maken van de te hanteren kosten- en opbrengstenstijging in onze grondexploitaties. Hieruit zouden we kunnen afleiden  dat het effect mogelijk beperkt zal zijn, al is het allemaal nog erg onzeker.

Voor de woningmarkt geldt dat een daling van de vraag wordt verwacht. Dit als gevolg van het dalende consumentenvertrouwen, de verwachte stijging van de hypotheekrente, de toegenomen financiële onzekerheid en dalend besteedbaar inkomen van toekomstige kopers. Desondanks zal naar verwachting de vraag op de woningmarkt hoog blijven. De huidige woningmarkt kent veel gunstige kenmerken waardoor het effect van de coronacrisis wellicht enigszins beperkt kan blijven. De voorwaarden om te kopen zijn nog steeds gunstig en daarnaast blijft de krapte op de markt groot en kan deze de komende jaren zelfs toenemen. Eindhoven behoort in dit kader tot de regio’s in Nederland waar de druk op de woningmarkt hoog is.

Voor de commerciële vastgoedmarkt ligt dit beeld genuanceerder. Het beleggingsvolume en de ingebruikname van kantoren en bedrijfsruimten zijn al landelijk afgenomen. Het effect van de crisis zal per sector verschillen. Naar verwachting wordt de winkelmarkt harder geraakt dan de markt voor bedrijfsruimten. De vraag naar kwalitatief hoogwaardige kantoorruimten op goede locaties zoals het Stationsgebied, is er nog steeds.

Om meer beeld te krijgen van mogelijke financiële consequenties is in juni 2020 voor vier scenario’s inzichtelijk gemaakt wat het effect kan zijn als een dergelijk scenario zich voordoet. Deze scenario’s bestaan uit rentestijging, opbrengstendaling en vertraging in de grondexploitaties ten opzichte van de huidige ramingen. Hiermee is niet bedoeld de effecten van de coronacrisis te voorspellen, maar om een gevoeligheidsanalyse uit te voeren. Als een bepaald scenario zich zou voordoen, wat is dan het mogelijk financieel effect?

De berekeningen zijn een grove benadering van mogelijke financiële consequenties als een dergelijk scenario zich zou voordoen. Hieruit blijkt dat ieder scenario een negatief financieel effect heeft op het totale resultaat van de grondexploitaties. Dit varieert van - € 3 miljoen tot - € 50 miljoen ten opzichte van het totale resultaat van € 79 miljoen bij de jaarrekening 2019. Wel blijft het totale resultaat van alle grondexploitaties tezamen in ieder scenario positief (variërend van € 76 miljoen tot € 29 miljoen). Ondanks dat het totale resultaat van alle grondexploitaties positief blijft, zijn er als gevolg van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) twee onderdelen die mogelijk kunnen leiden tot een beroep op de algemene middelen:

• al genomen resultaat: een afname van het totale verwachte resultaat van een project betekent dat eerder te veel resultaat is genomen en dat dit te veel genomen resultaat moet worden teruggestort. Dit varieert van geen terugstorting tot € 9 miljoen terugstorting;
• verliesvoorziening: afhankelijk van het scenario zal een aanvulling van de verliesvoorziening voor grondexploitaties noodzakelijk zijn. Dit varieert van nihil tot een aanvulling van € 16 miljoen.

We volgen de ontwikkelingen rondom de coronacrisis op de voet. Mocht er meer informatie bekend zijn dan verwerken wij dit in de reguliere planning- & controlcyclus.

De benodigde weerstandscapaciteit voor grondexploitaties en kostenverhaalprojecten bedraagt € 16,3 miljoen. Dit is gebaseerd op de jaarrekening 2019 en de halfjaarlijkse actualisatie. Bij de halfjaarlijkse actualisatie zijn geen grote wijzigingen in de risico’s van de grondexploitaties en private ontwikkelingen geconstateerd ten opzichte van de jaarrekening 2019.

Houden we echter rekening met de mogelijk toenemende marktrisico’s als gevolg van de coronacrisis dan zou een weerstandscapaciteit van € 18,7 miljoen nodig zijn.

In mei 2019 heeft de raad de Nota Bovenwijkse voorzieningen vastgesteld. Hierin is vastgelegd dat zowel private ontwikkelingen als gemeentelijke grondexploitaties bijdragen aan de kosten van de realisatie van bovenwijkse voorzieningen in de stad. Daarop volgend heeft het college in april 2020 de uitgewerkte berekeningssystematiek vastgesteld.

Grondexploitaties
Ook de gemeentelijke grondexploitaties dragen bij aan de reserve bovenwijks. Vooraf wordt per project de hoogte van de bijdrage bepaald (te realiseren programma * m² prijs voor de bijdrage bovenwijks). Dit wordt afgezet tegen het verwachte resultaat (welk percentage van het resultaat wordt bijgedragen aan de reserve bovenwijks). Vervolgens wordt jaarlijks het resultaat uit de projecten bepaald, waarna aan de hand van het percentage de bijdrage aan de reserve bovenwijks wordt vastgesteld. Dit uiteraard voor zover het resultaat van de grondexploitatie dit toelaat (conform BBV-regelgeving mag niet meer uit de grondexploitaties worden bestemd dan het resultaat uit de grondexploitaties toelaat). Als er geen resultaat wordt verwacht, vindt dus geen afdracht plaats.

Private ontwikkelingen
Het gaat hierbij om een afdracht vanuit de private initiatieven waar sprake is van een bouwplan waarvoor een wijziging of afwijking van het bestemmingsplan nodig is (ook kleine plannen conform art. 6.2.1.a BRO1). De bijdrage door private initiatieven dient betaald te worden op het moment van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. De bijdrage gaat rechtstreek naar de reserve bovenwijks.

Voor de ontwikkeling van de projecten Strijp-S en Flight Forum is de gemeente Eindhoven een samenwerking aangegaan met andere partijen. Deze grondexploitaties zijn deels (gemeentelijk deel) opgenomen in de beschreven resultaten en prognoses. De totale grondexploitatie speelt zich echter af binnen de verbonden partijen, waarover de rechtspersoon van deze verbonden partij zelf verantwoording aflegt. Dit wordt verantwoord in de paragraaf verbonden partijen.

We beschikken nog over meerdere grondposities die mogelijk in de toekomst worden ontwikkeld. Voor enkele van deze grondposities worden momenteel voorbereidingen getroffen om deze tot ontwikkeling te brengen. De meest invloedrijke zijn het Van der Meulen Ansems-terrein, Brainport Industries Campus, Castiliëlaan en Landforum. Met het tot ontwikkeling brengen van bovengenoemde locaties nemen onze strategische grondposities verder af. Om voldoende strategische grondposities beschikbaar te houden voor realisatie van de ambities en doelstellingen van Eindhoven, wordt gewerkt aan een strategisch verwervingsplan.